[스크랩] 수지분석 기초 항목

█수지분석 기초
	(단위: ㎡,평)
구분			산출근거
토지비	1.매입비	사업부지	매입면적 X 금액
		진입도로부지	매입면적 X 금액
		컨설팅비용	매입비 X 3%
	2.소유권이전등기비	취득세,등록세	취득가액 X 4.6%(취득세.농특세2.2% 등록세.교육세2.4%)
		인지대	기제금액 10억원 초과시 35만원
		국민주택채권매입비	공시지가(시가표준액1억~) X 특별시.광역시(5%), 기타(4.5%) X  할인율(매도일기준적용,10%)
		법무사비용	매입비 X 0.2~0.4%
	3.제세공과금	종합토지세	공시지가(시가표준액) x 50% X 0.3% x 2년(2회)
		도시계획세	공시지가(시가표준액) x 50% X 0.2% x 2년(2회)
		지방교육세	종합토지세 X 20%
공사비	4.공사비	철거공사비	철거면적 X 100 ~ 150천원
		도급공사비	건축연면적 X 2,500 ~ 4,000천원
		진입도로공사비	도로공사면적 X 금액
		인입공사비	건축연면적 X 20~60천원 [상.하수도,전기,도시가스 등]
		예술장식품설치비	특별.광역시[건축연면적X표준건축비(1,321천원/㎡)X0.7%(1만~2만㎡)+0.5%(2만㎡초과분)] 지방[건축연면적 X 표준건축비(1,321천원/㎡) X 0.5%(1만~㎡)] ※ 주차장, 기계.전기.변전.발전.공조실은 제외
	5.분담금	도시가스시설공사비	평형별 세대수 X 평형별 보일러 등급별 금액 ※ 24~42평이하 3등급:78,900원, 42평~68평이하 4등급:103,100원,  68평초과 5등급:127,300원, 상가 8등급:275.000원
		지역난방공사비	계약면적(공동 주택 세대당 전용면적 합계 + 부대복리시설 연면적) X 14,040원 ※ 난방방식이 집단에너지공급 대상지역으로 지정공고된 지역내 및 지역외(별도신청시)
		전력분담금	사업장 수전용량(변압기용량) X (가공인입인경우 14,300원, 지중인입인 경우 36,300원)
인 허 가 비	6.채권매입비	국민주택채권매입비	전용면적(공동주택),연면적(상가) X 채권매입금액 X 할인율(매도일기준적용,10%)]
		도시철도채권	토지(농지,산림,초지)형질변경면적 X 3.3㎡(30,000원) X 할인율(매도일기준,20%)
		지역개발공채	전용(농지.초지) 및 형질변경(산지)면적 X 3.3㎡(농지.초지 1,000원, 산지 2,000원) X 할인율(매도일기준,13%)
	7.용역비	설계비	건축연면적 X 30 ~ 100천원
		감리비	건축연면적 X 30 ~ 100천원
		측량비	경계복원(착공전) 지적현황(준공후)
		지질조사비	문화재지표조사비 포함(사업부지면적 3만㎡이상 건설공사)
		지구단위계획비
		교통영향평가비	단일 용도별 시설물 적용 기준 연면적(주거용95.000㎡이상,업무용25,000㎡이상,근생12,000㎡이상, 판매11,000㎡이상)
		환경영향평가비	보존용도지역 개발시 10,000㎡이상
		감정평가수수료	평가수수료 ( 감정평가액 X 수수료율 + 가산액 ) + 실비 + VAT 10% ( 평가수수료 + 실비 )
	8.부담금	광역교통시설부담금	[ 표준건축비(850.5천원/㎡ 16층이상 전용60㎡이상) X 부과율(서울,경기.인천4%, 기타2%) X 건축연면적(주거용 : 공급면적) ] - 공제액(50%) ※ 서울시 부과액: 공동주택(85㎡이하 2%,85㎡초과 4%) 기타4%
		교통유발부담금	시설물의 각층 바닥면적의 합계(1천㎡이상)X㎡당 단위부담금(서울:3천㎡미만 350원 3천㎡이상 700원,오산:2천㎡미만과아파트단지내상가2천㎡이상 350원 2천㎡이상 500원)X교통유발계수 ※주거용,주상복합(주거용),주차장은 제외
		과밀부담금	[ 건축연면적 - 주차장 - 기초공제(5,000㎡) ] X 표준건축비(1,321쳔원/㎡) X 10% ※업무용,복합(업무.판매)용 25,000㎡이상 판매용 15,000㎡이상 현,서울특별시만 적용
		학교용지부담금	세대별 공동주택 분양가 X 0.4%
		상수도시설원인자부담금	공동주택,주상복합(주거용): 세대수 X 부담금(시설분담금+급수공사비+수수료)
			세대수 X 부담금[사업지별 상수도확장공사비/시설용량(60,000톤/일)X시설별 급수추정량(4.5인/세대X400L/일)] or 세대수 X 총급수량[3.0인~4.5인(세대당) X 톤(인/일) X 첨두계수1.3] X 부담금(톤당)
			주상복합(근생),부대복리시설,기타: 건축연면적(㎡) X  부담금(시설분담금+급수공사비+수수료) ※건축연면적(건축물의 부속주차장,전기실,발전기실,지하저수조,펌프실을 제외한 연면적)
			건축연면적(㎡) X 부담금[사업지별 상수도확장공사비/시설용량(60,000톤/일)X시설별 급수추정량(20L/㎡일)] or 건축연면적(㎡) X 총급수량[각지자체가 정한 사용량(톤/㎡,일)  X 첨두계수] X 부담금(톤)
		하수도시설원인자부담금	공동주택 세대수 X 총오수발생량[= 200L/일 X 인(3.5 + R:방수-2 X 0.5)] X 부담금(㎥/천원)  ※ 1호가 1거실인 경우 1세대당 인원은 2인으로 산정
			근생,판매시설,기타  건축연면적(㎡) X 총오수발생량[= L/일 X  인/㎡당] X 부담금(㎥/천원)  ※건축연면적(부설주자장제외)
			오피스텔  세대수 X 총오수발생량[= 200L/일 X 인(3.5 X R:방수-2 X 0.5 + 0.04/㎡당)] X 부담금(㎥/천원)   ※ 1호가 1거실인 경우 1세대당 인원은 (2 + 0.04/㎡당)로 산정
		개발부담금	종료시점지가 - [ 개시시점지가 - 정상지가상승분 - 개발비용] × 25%  2006년 부활
		기반시설부담금	건축연면적 X ㎡당 60~70천원(표준공사비+당해지역토지가) X 30%(민간부담율) 2006년 하반기 실시
		농지조성비	부과기준면적(전체면적-공공시설부지면적) X  10,300원(㎡) 34,050원(평) 기타농지:경지정리,용수개발 않된 전.답일 경우 [2006.1.21이후 폐지통합]
		농지전용부담금	농지전용면적 X 개별공시지가 X 20% [2006.1.21 이후 폐지통합]
		농지보전부담금	전용허가면적 X 개별공시지가 X 20%예상 [2006.1.21 이후 적용]
		농지복구비용예치금	허가시 납부(현금,보증보험증권),국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제9조제1항의 규정을 준용하여 산출
		대체산림자원조성비	부과기준면적 X 1,639원(㎡) 5,418원(평) 준보전산지일 경우 [분할납부시-분할납부이행보증금]
		산지복구비용예치금	산지전용허가면적 X 부과기준액(10,000㎡당 경사도기준 10도미만:23,085천원 10도~20도미만:69,760천원 20도~30도미만:93,333천원 30도이상:119,907천원)
		산지복구하자보수보증금	산지복구준공검사신청전
		산지전용수수료	전용허가(1만㎡까지 2만원 + 1만㎡초과시 1만㎡당 2만원) 용도변경승인(5천원)
		대체산림자원전용부담금	산림전용면적 X 개별공시지가 X 20% [2002.1.1 이후 폐지]
		대체초지조성비	전용초지면적 X 7,853천원(1만㎡당)
		환경개선예치금	공사비의 1%미만 연면적 5,000㎡이상
		생태계보전협력기금	훼손면적 X 250원(㎡) X 지역계수1(주거,상업,공업,계획관리지역:전,답,임야,유지) 4(바다,바갓가), 총사업비(조사비,설계비,공사비,토지매입비) 1천억원초과시 한도 5억원범위안에서
		페기물처리시설 설치납부금	부지확보와 설치비용
분양비	9.분양비용	M/H부지 임차비	200 ~ 400평 X  10,000~20,000천원 X 임차기간  /  현장설치
		M/H공사비	200 ~ 400평 X  2,000천원 ~ 3,000천원
		M/H운영비	6 ~ 12개월 X 20,000천원~
		분양수수료	매출액의 주거용1~2%, 업무용3%, 상가 5%
		홍보비	매출액의 주거용,업무용(1~2%) 쇼핑몰,상가(3,5%)
		분양보증수수료	보증료 = 분양금액(잔금제외총액:보증금액) X 보증료율(E등급 0.64%) + 할증금액(주택외시설연면적비율기준) X 보증기간/365일
기타비	10.기타비용	예비비	매출액의 1%
		민원처리비	예비비의 10%
		본사관리비	매출액의 1%, 24~36개월 X 20,000~30,000 천원
		기타영업비	매출액의 1%~2%
		일반분양보존등기비	공사비의 3.2% [ (취득세2.2% + 등록세0.96% = 3.16%) + 법무사수수료 ]
금융비	11.금융비용	P.F 이자	매입비 100% ~ 120% X 연6~8% X P.F상환기간
		P.F 수수료	P.F금액의 5%~12%
		중도금무이자	매출액 40% X 연6~7% X 기간		( 이자 후불제 = 매출액 40%~60% X 연 6~7% X  6~7% X 기간 )
		관리신탁수수료	매출액의 1~1.5%		( 개발신탁일 경우 3~3.5 % )
		토지신탁수수료	매출액의 3~5%
12.사후관리비		준공후 관리비
		하자보증수수료
13.영업외 수익		분양중도금연체료
		공사비연체료

출처 : 부동산 연구소

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